Объекты общественного питания с арендаторами — готовый арендный бизнес в Москве и Подмосковье

Объекты общепита с арендаторами - это готовый арендный бизнес, при котором покупатель приобретает кафе, ресторан или точку фастфуда с действующим договором аренды и подтвержденным уровнем доходности.

По данным РБК, за последние 3 года количество точек общепита в России возросло на 15%. Наибольший рост показал сегмент кафе (20%) и ресторанов (13%). Одновременно с этим исследование РОМИР за тот же период времени показало рост доли расходов россиян на HoReCa с 5,6% до 6%. Таким образом, покупка ресторанов с арендаторами, инвестиции в кафе или другую дочку общепита – это инвестиция в перспективный сегмент рынка, демонстрирующий устойчивый рост.

Что входит в категорию объектов общепита с арендаторами

Наиболее распространенные объекты продаж общепита с арендаторами – это кофейни, рестораны, франшизы и фуд-корты. У каждого из них есть свои особенности, которые нужно учитывать при выборе ГАБ.

Кафе и кофейни в стрит-ритейле

Плюсы готового кафе в аренде: отсутствие скрытых затрат, возможность быстрой смены концепции (интерьера и меню), легкая смена арендаторов.

Рестораны и бары

В сегменте представлены помещения площадью от 100 м², часто с презентабельной отделкой и готовой концепцией. Арендаторами таких заведений выступают гастропроекты, пиццерии, пабы. Средний чек по России составил 2 146 руб, в Москве - 4 035 руб. Прирост к 2024 г + 19% (данные ТАСС).

Плюсы покупки ресторана с арендатором – наличие постоянных клиентов, высокий средний чек, банкетное обслуживание. Однако при смене арендатора или концепции могут потребоваться дополнительные вложения.

Фастфуд и франшизы

На долю 10 крупнейших сетей общественного питания в России приходится 11,7% всего оборота. На рост данного сегмента влияет развитие сервиса доставки еды и появление новых форматов (например, рамённых).

По данным РБК, по итогам 2024 г средний чек на питание в фастфуде Москвы составил 649 руб., что превышает показатели 2023 на 11%. Лидерами сегмента в прошлом году стали сети Rostics, Вкусно и точка, ДОДО Пицца, Burger King, Subway (учитывалось количество точек по России).

Плюсы помещения под фастфуд и франшизы с арендой – большой оборот, максимальная надежность и стабильность арендаторов.

Помещения под фуд-корты

Помещения под фудкорты требуют больших площадей и высокой проходимости локации. Как правило, это торгово-развлекательные центры или специально организованные гастрономические кластеры, где представлены кухни различных стран мира.

Плюсы этого варианта – возможность соединить большое количество корнеров и концепций в одном пространстве, а значит, получить максимальный трафик посетителей (до нескольких тысяч в день).

Преимущества покупки объектов питания с арендаторами

Какие инвестиции в общепит более выгодны: приобрести свободное помещение и построить бизнес с ноля или купить ресторан с арендатором? Если вы не планируете создавать и развивать собственную сеть, а рассматриваете сегмент HoReCa как пассивный доход, второй вариант имеет существенные преимущества.

Пассивный доход с первого дня

Стоимость актива ГАБ будет выше, чем у свободного коммерческого помещения, но это обусловлено тем, что объект уже работает: он сдан и приносит подтвержденную, а не гипотетическую прибыль. Доход от аренды кафе, ресторана или точки фастфуда позволит точно рассчитать прибыльность и срок окупаемости объекта. При этом вам не нужно изучать детали ресторанного бизнеса и особенности его управления.

Высокий потребительский трафик

Покупка коммерческой недвижимости под кафе или стрит-фуд подразумевает высокую проходимость локации, так как высокий трафик обеспечивает проходимость точки. В случае приобретения ГАБ этот трафик подтвержден. Особенно востребованы лоты в новых жилых массивах, у метро, в ТРЦ.

Рост стоимости помещения при сильном бренде арендатора

Помимо подтвержденного уровня доходности, инвестору необходимо учитывать и потенциальный рост стоимости лота. При наличии сильного бренда у арендатора – например, это готовый ресторанный бизнес, который представлен популярной в столице сетью заведений, коммерческое помещение вырастет в стоимости. Объекты с арендаторами-федеральными сетями оцениваются на 15-25% дороже.

Как выбрать объект общепита с арендаторами

На что нужно обратить внимание при выборе помещения под общепит и как осуществляется оценка ГАБ? Принципы работы Soul Estate – детальная проверка объекта, прозрачность оценки и реальные, а не взятые с потолка цифры.

Локация и пешеходный трафик

Точка с высокой проходимостью и развитой внешней инфраструктурой всегда привлечет внимание арендаторов. Наибольшими перспективами обладают лоты, расположенные на центральных улицах, у метро, в зонах с плотной застройкой, с выходами на фасад.

Арендатор и условия договора

Анализ арендатора заключается в определении его надежности и устойчивости бизнеса. Самые перспективные арендаторы – федеральные и локальные сети, работающие на рынке несколько лет, активно развивающиеся и заключающие контракты на долгосрок.

Другие важные аспекты при выборе объекта общепита

Арендный поток и доходность

Главный фактор выбора ГАБ - не стоимость объекта, а его рентабельность и окупаемость. Доходность объектов общепита рассчитывается от продажи или аренды объекта:

• - доходность от продажи = (цена продажи / цена покупки – 1) х 100%,


• - годовая доходность = годовой арендный поток / цена покупки х 100%.

Наши специалисты внимательно изучают действующие договоры, ставки аренды, дополнительные платежи, рассчитывают ROI, МАП и ГАП.

Техническое состояние и ремонт

Реальная стоимость актива должна рассчитываться с учетом CapEx и OpEx: эти «невидимые» расходы могут существенно понизить прибыль. CapEx – это капитальные затраты, которые в том числе идут на ремонт и переоснащение коммерческого помещения. OpEx –операционные расходы на содержание помещения (коммунальные платежи, налоги, страхование и пр). Плохое техническое состояние помещения и инженерных коммуникаций приведет к неизбежному увеличению операционных расходов.

Как проходит сделка покупки объекта общепита с арендаторами

Подбор варианта, аудит арендатора, сделка и оформление коммерческой недвижимости вместе с Soul Estate – это безопасность, комфорт в каждом шаге и уверенность в правильности выбора. Мы находим именно тот объект, который отвечает пожеланиям клиента, и досконально его проверяем. Размер не имеет значения: сделка покупки ресторана, фуд-молла или точки стрит-ритейла будет проведена одинаково четко, качественно и быстро.

Аудит арендатора и договора

Проверяем компанию по открытым источникам, изучаем условия договора, арендную историю, график и размер платежей.

Проверка документов и юридическая экспертиза

Осуществляем юридическую проверку объекта: право собственности, обременения и задолженности, техническая документация.

Подписание договора и передача прав

Готовим договор ГАБ с передачей арендных прав (цессией) и контролируем переход арендных платежей.