Преимущества покупки складов под сдачу в аренду

Инвестиции в складскую недвижимость представляют большой интерес в условиях импортозамещения и активного развития внутренней логистики РФ. Это стабильный, надежный и прогнозируемый доход с ежегодной индексацией арендной платы. Как правило, договоры заключаются на длительный срок, так как переезд склада — сложный и дорогостоящий процесс, и арендаторы предпочитают не менять привычную локацию.

Высокий спрос на аренду в логистике

Рост e-commerce и маркетплейсов создает устойчивый спрос на качественные складские площади. Транспортные и дистрибьюторские компании постоянно нуждаются в свободных логистических площадях без арендатора для оптимизации своих расходов и цепочек поставок. Максимальным спросом пользуются склады возле Москвы и крупных городов МО.

Гибкость и управляемость

Качественное складское помещение обеспечивает возможность диверсификации арендного потока: это возможность сдачи площадей по частям, модификация условий, деление на секции и т.д. Это снижает риски простоя и увеличивает доходность объекта. Также существует возможность перепрофилирования – например, из производственного в сухой склад.

Повышенная доходность

Средний доход от сдачи склада составляет 12–14% годовых, а срок окупаемости 10-12 лет. Этот показатель выше, чем у жилой недвижимости. Управляемая маржа и прозрачная калькуляция обеспечивают надежность инвестиций. За первое полугодие 2025 года в Москве и регионах зафиксирован рост арендных ставок на 4-7%. В ряде случаев ставка сравнялась со стоимостью аренды офисной недвижимости.

Потенциал роста стоимости объекта

Высокая доходность складов при последующей продаже связана с ростом себестоимости строительства новых объектов. В мае 2025 г она составила в среднем 67,8 тыс. руб. за 1 м2 (+ 20% за год). Стоимость земельных участков под склады в МО при этом возросла как минимум в 2 раза с 2020 г.

Виды объектов под арендный бизнес

Существует несколько классификаций складских помещений. Их делят по назначению, по конструкции, по условиям хранения, уровню автоматизации, по классам. Наиболее востребована продажа складов классов А и В, а также специализированных площадей.

Склады класса А и B

Складские помещения и терминалы классифицируются по четырем уровням (А, В, С, D), или по шести (шкала Knight Frank с вариациями А+- и В+-). Для классификации используются сразу несколько критериев,

Склады классов А и В имеют максимально удобное расположение относительно транспортных магистралей. Это современные конструкции с высокими потолками и широким шагом колонн, отоплением, доковыми воротами, пандусами для разгрузки и погрузки, системами безопасности и видеомониторинга, офисами для сотрудников. Такие помещения пригодны для любого формата арендаторов и высоко востребованы.

Холодильные склады

Морозильные и холодильные склады – специализированные помещения, в которых поддерживается необходимая для хранения товара температура и уровень влажности. Чаще всего такие терминалы предназначены для продуктов питания и фармацевтики. На объекты с холодильным оборудованием действуют повышенные арендные ставки.

Производственно-складские комплексы

Универсальные производственные комплексы обеспечивают тесную интеграцию производства и логистики, что повышает эффективность процессов и снижает логистические затраты. Такие терминалы предназначены для легкого производства, сборки, упаковки и хранения товаров и привлекают самый широкий круг арендаторов.

Участки с готовыми складами

Готовые индустриальные объекты под сдачу обеспечивают быструю адаптацию под нужды арендаторов благодаря возможности масштабирования или перепланировки.

Как выбрать склад под сдачу в аренду?

Специалисты Soul Estate помогут всесторонне оценить перспективность складских площадей, их соответствие назначению и документации.

Локация и транспортная доступность

Склад с хорошей локацией – гарантия высокой арендной ставки и существенного роста стоимости стечением времени. Для компаний, работающих в Москве, это объекты у МКАД (самая высокая ставка), или находящиеся в пределах 20 км от города (оптимальное соотношение цены и локации). Всегда востребованы склады под аренду в МО, расположенные на ключевых шоссе (Калужское, Киевское, Дмитровское, Новорижское и др).

Технические характеристики

Важные критерии, которые необходимо учитывать при выборе склада – его размер, высота потолков, шаг колонн, качество полов (обеспыленность и нагрузка), наличие док-шейлов, степень автоматизации, площади с подъездом фур.

Потенциал деления и адаптации

Объекты, которые легко подстраиваются под разных арендаторов, обладают хорошим инвестиционным потенциалом. Их можно разделить на части, чтобы привлечь компании с разным профилем деятельности.

Наличие коммуникаций

Склады класса А и В должны бесперебойно снабжаться электричеством, газом (при наличии), водой, интернетом. Логистический комплекс должен быть оборудован системами противопожарной безопасности, видеонаблюдением и охраной. Ключевые арендаторы также обращают внимание на экологическую безопасность и энергоэфективность терминала.

Ключевые показатели для расчета окупаемости индустриальной недвижимости:

• Цена покупки;
• Годовой арендный поток;
• Годовые операционные расходы (OPEX);
• Чистый операционный доход (NOI). Рассчитывается как ГАП минус OPEX.

Расчет дохода от склада чаще всего производится по формуле ROI (return on investment): «доходы минус затраты» разделить на затраты и умножить на 100%.

Самую точную картину дает показатель IRR (Internal Rate of Return), в котором учитывается рост стоимости аренды и рост стоимости объекта.

Следует учитывать, что арендные ставки складов зависят не только от класса и локации, но и от объема ввода новых объектов на рынок.

Срок заселения и простаивания

В настоящее время срок поиска арендатора для свободного логистического терминала варьируется от 2 до 6 месяцев.

Планируете инвестировать в складскую недвижимость и хотите подобрать наиболее подходящие варианты? Свяжитесь со специалистами Soul Estate, укажите бюджет, локацию, желаемую площадь и получите шорт-лист предложений.