Street retail vs торговые центры: где сегодня реально зарабатывать инвестору в Москве

Ещё 5-7 лет назад торговые центры считались «золотым стандартом» для инвестиций в коммерческую недвижимость. Сегодня ситуация изменилась: стрит-ритейл активно отвоёвывает позиции, а часть ТЦ теряет трафик и арендаторов. Разберёмся, где в 2026 году в Москве действительно есть деньги, а где - повышенные риски. Street retail - это помещения на первых этажах жилых домов и вдоль улиц с пешеходным потоком.

Почему стрит-ритейл сейчас выигрывает:

Продукты, аптеки, кофейни, ПВ3, салоны - люди ходят туда каждый день, независимо от сезона и экономической ситуации.

Сети активно расширяются именно в формате улицы и ЖК:
• продуктовые магазины
• аптеки
• маркетплейсы
• пекарни и кофе

Для инвестора это:
• долгосрочные договоры
• минимальные простои
• высокая ликвидность при перепродаже

Хорошее помещение street retail в Москве продаётся быстрее, чем аналог в ТЦ - особенно если уже сидит якорный арендатор. Средняя чистая доходность:
• 8-12% годовых
• в удачных локациях - выше за счёт роста стоимости объекта

Торговые центры: выбор стал сложнее.
Важно: не все ТЦ плохие, но инвестироватьв них стало гораздо сложнее.

Проблемы формата ТЦ:

Покупатели уходят:
• в онлайн
• в магазины у дома
• в крупные флагманские ТЦ, а не локальные

Средние и устаревшие ТЦ теряют арендаторов и вынуждены снижать ставки. Даже хорошее помещение может страдать, если:
• плохой tenant-mix
• слабый маркетинг ТЦ
• высокая текучка арендаторов

Инвестор не управляет этим напрямую, но риски несёт. Продать помещение в ТЦ без якорей или с нестабильным арендатором - долго и часто с дисконтом.

Когда ТЦ всё ещё могут быть интересны? Торговые центры работают, если это:
• крупный районный или окружной ТЦ
• сильные якоря (гипермаркет, кинотеатр, фитнес)
• высокая транспортная доступность
• стабильный трафик не «на бумаге», а по факту

Но такие объекты:
• дороже на входе
• требуют глубокой аналитики
• подходят скорее опытным инвесторам • Street retail - более понятный, ликвидный и устойчивый инструмент
• ТЦ - точечная история, где ошибка стоит дорого

Если цель — стабильный доход + рост стоимости объекта, в большинстве случаев выигрывает street retail с правильным арендатором и локацией.
Хотите понять, какой формат подойдёт именно вам? Свяжитесь с нами, и мы подберём объекты street retail и коммерцию в ТЦ с реальными показателями трафика и доходности.