Как изменился спрос на ПВЗ, алкомаркеты и микромаркеты в 2024-2025?

Рынок стрит-ритейла продолжает трансформироваться - и вместе с ним структура спроса на коммерческие помещения под аренду. В 2024-2025 году особенно четко видно, какие форматы стали «мотором» арендного бизнеса, а какие потеряли динамику.

ПВЗ (Пункты выдачи заказов)

Что изменилось:

• Рост e-commerce продолжается, но ПВЗ становятся более специализированными.
• Крупные игроки (Ozon, Wildberries, СберМегаМаркет) оптимизируют площади, закрывая нерентабельные точки и открывая точки с фокусом на трафик и логистику.

Что покупают инвесторы:

• Помещения 20-40 м² в спальных районах и у транспортных узлов.
• Доходность: 9-11% годовых при аренде стабильным оператором.

Тренд: растёт спрос на блоки с действующими договорами аренды от 3 лет и более.

Алкомаркеты

Что изменилось:

• Формат стабилен и востребован, особенно в районах с плотной застройкой и отсутствием конкуренции.
• Вышли новые федеральные и региональные сети (пример, «Крепость», «Vinissimo»), усилившие конкуренцию за помещения.

Что важно учитывать:

• Жёсткие регламенты по расстоянию от школ, поликлиник и жилых домов.
• Некоторые девелоперы не готовы работать с этим сегментом (если речь о ЖК с особыми регламентами).

Что интересует инвесторов:

• Площади от 40 до 80 м², фасадный вход, высокая проходимость.
• Часто покупаются в связке с кофейней или табачным ритейлом.

Микромаркеты

Рост:

• Формат «магазин у дома» стремительно ориентируйтесь: супермаркеты, dark stores, автоматы для обслуживания.
• Основной рост - за счёт форматов до 100 м²: экспресс-форматы от «Чижик», «Магнит Go», «Пятерочка#Народная».

Что меняется:

• Тенденция к снижению арендуемой площади при сохранении товарооборота.
• Технологизация форматов: меньше персонала, больше автоматизации.

Инвесторский интерес:

• Помещения с отдельным входом и витринами на первом этаже.
• Площади 60-120 м² в окружении 2 000+ жителей на 500 м - идеальная метрика.
• Ставка аренды - от 2000 до 3500 ₽/м², в зависимости от локации и трафика.

Что это значит для инвестора?

• Форматы стали более предсказуемыми, но и требовательными к локации.
• Сейчас важно покупать не просто «первый этаж», а сценарий с устойчивым арендатором и реальной загрузкой локации.
• Грамотный расчёт доходности и опекса - ключ к устойчивости портфеля.